10 prosent – gjelder det også når vi bygger?
For vanlige boliglån er hovedregelen at banken kan låne ut inntil 90 prosent av boligens verdi. Det tilsvarer et krav om 10 prosent egenkapital. Banken skal samtidig vurdere både gjeld og betjeningsevne.
Når dere skal bygge hus, er bildet litt annerledes. Et byggeprosjekt utvikler seg over tid, og den endelige kostnaden og verdien på den ferdige boligen er ikke kjent på samme måte som når dere kjøper en eksisterende bolig. Derfor kan bankene stille strengere krav til egenkapital og buffer ved byggelån.
Og kravene varierer faktisk mellom bankene. Det er derfor viktigere å spørre «hva krever banken vår til dette prosjektet?» enn å planlegge hele boligdrømmen rundt én prosentsats.
Egenkapital er mer enn penger på sparekonto
Når vi snakker om egenkapital, er det lett å se for seg penger man har spart, men for mange som vurderer å bygge hus, kommer egenkapitalen helt eller delvis fra boligen de allerede eier.
Har dere for eksempel en leilighet, vil forskjellen mellom boligens verdi og gjelden dere har på den – etter kostnadene ved et eventuelt salg – kunne utgjøre en viktig del av egenkapitalen. Har dere allerede kjøpt eller eier en tomt, kan også verdien av tomten være relevant når banken vurderer finansieringen av prosjektet. Hvordan banken beregner dette, må avklares i det enkelte prosjektet. Det betyr at dere kan ha mer egenkapital enn det som står på sparekontoen.
Ikke bruk hele regnestykket på selve huset
Det kan være fristende å tenke; hvis banken sier at vi kan bygge for seks millioner, finner vi et hus til seks millioner. Men dere skal ha råd til hele prosjektet.
Tomt, grunnarbeid, kommunale kostnader, uteområder, tilvalg og finansiering i byggeperioden må også inn i regnestykket. I tillegg vil banken normalt være opptatt av at prosjektet har rom for kostnader som ikke kan fastsettes helt nøyaktig på forhånd. Det er derfor en fordel å ha litt luft i økonomien, fremfor å planlegge helt opp mot yttergrensen.
Har dere solgt bolig? Start med det reelle tallet
Hvis egenkapitalen skal komme fra boligen dere allerede eier, kan dere starte med et ganske enkelt spørsmål; hva sitter vi faktisk igjen med dersom vi selger? Ta utgangspunkt i en realistisk verdivurdering, trekk fra gjelden og husk kostnadene ved salget. Da har dere et langt bedre utgangspunkt for samtalen med banken enn dersom dere bare tar utgangspunkt i hva boligen kanskje er verdt.
Snakk med banken før alle detaljene er bestemt
Dere trenger ikke ha valgt kjøkkenfronter, fliser eller den endelige husmodellen før dere tar den første praten. Det holder å komme med det dere vet: inntekt, gjeld, oppsparte midler, eventuell bolig eller tomt dere eier og noen tanker om hvilket prosjekt dere ser for dere.
Da kan banken hjelpe dere med å forstå hvilke rammer dere har å jobbe innenfor. Og når dere kjenner rammen, blir det mye enklere å finne ut hva slags hjem dere faktisk kan bygge innenfor den.
Bolyhus-tipset!
Finn ut hva egenkapitalen deres faktisk består av før dere setter et maksbudsjett for huset. Oppsparte penger er bare én del av bildet. Verdier i eksisterende bolig eller tomt kan også være relevante – men det er banken som må vurdere hvordan de kan brukes i finansieringen.
Lurer du på dette?
Når dere vet hvilke rammer dere har, kan neste steg være å se hva slags hus og prosjekt som kan passe innenfor dem. Har dere begynt å få oversikt over økonomien?
